логотип Консультант Плюс Самара лого
(846) 22-33-000
Компания "Консультант Самара" » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как и куда подается иск о признании права собственности на квартиру за Покупателем (физлицо) при банкротстве Продавца (физлица), если ранее Продавец продал квартиру, но переход права собственности не зарегистрирован по причине ареста имущества Продавца?

Как и куда подается иск о признании права собственности на квартиру за Покупателем (физлицо) при банкротстве Продавца (физлица), если ранее Продавец продал квартиру, но переход права собственности не зарегистрирован по причине ареста имущества Продавца?

Ответ: Если интерес покупателя состоит все же в получении права собственности на объект, то ему необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект в порядке ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ. Если суд признает продавца банкротом, возможность потребовать регистрации права на приобретенную недвижимость будет зависеть от ее фактической передачи покупателю.

Если к моменту предъявления иска объект был передан во владение покупателя, такой иск будет удовлетворен. Если же этого не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в таком случае может претендовать покупатель, — это возврат уплаченных денег.

Трудность для покупателя на сегодняшний день состоит в следующем.  В соответствии определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927 по делу № А40-179202/2015 , в котором суд не признает возможность удовлетворения иска о понуждении банкрота к регистрации перехода права на объект недвижимости, если такой объект включен в конкурсную массу.

Так, в Определении от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927 по делу № А40-179202/2015 ВС РФ придерживался следующей логики.

Поскольку в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

 В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

Верховный суд ссылается в обоих определениях на п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве, согласно которому все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника, а также на п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве и разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ N 35). Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.

Таким образом, на основании вышеизложенного, покупателю необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект в порядке ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ

За более подробной информацией об регистрации права собственности на квартиру  вы можете посмотреть в Путеводителе по сделкам

 

Аннотация:

Если интерес покупателя состоит все же в получении права собственности на объект, то ему необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект в порядке ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ. Если суд признает продавца банкротом, возможность потребовать регистрации права на приобретенную недвижимость будет зависеть от ее фактической передачи покупателю.

        Если к моменту предъявления иска объект был передан во владение покупателя, такой иск будет удовлетворен. Если же этого не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в таком случае может претендовать покупатель, — это возврат уплаченных денег.

Таким образом, на основании вышеизложенного, покупателю необходимо будет обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект в порядке ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ

 

Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.